Investiții bursiere vs. investiții imobiliare: Avantaje, riscuri și mituri demontate

Ambele opțiuni au argumente solide și fiecare are adepți loiali care le consideră soluția optimă pentru a-și crește averea. Totuși, care dintre cele două este cu adevărat mai avantajoasă? Haideți să punem în balanță avantajele și riscurile fiecărei opțiuni, pentru a oferi o perspectivă mai clară asupra acestei decizii financiare esențiale. În final, una nu o exclude pe cealaltă iar diversificarea investițiilor susține ideea ambelor în același timp, bineînțeles, pentru aceea care își permit această abordare.

Imobiliarele: Siguranță tradițională, dar cu riscuri ascunse

Imobiliarele au fost întotdeauna considerate una dintre cele mai sigure forme de investiții. Această percepție este puternic înrădăcinată în cultura românească, unde deținerea unei locuințe este un obiectiv important pentru fiecare individ. Conform unui raport din 2022 al Credit Suisse, 70% din averea medie a românilor este concentrată în active non-financiare, majoritatea fiind reprezentate de proprietăți imobiliare.

Această tradiție a achiziționării de proprietăți are rădăcini adânci, consolidată de zeci de ani în care locuința era văzută ca un simbol al independenței și siguranței financiare. De-a lungul timpului, mulți români au fost educați să considere imobiliarele cea mai bună opțiune pentru a-și proteja economiile și a-și construi un viitor sigur. Iar asta s-a întâmplat deoarece o perioadă lungă de timp – perioada comunistă și chiar și următorul deceniu – românii nu aveau efectiv în ce investi. Iar prin achiziția unui apartament puteai spera la obținerea unui câștig din chirie. Așadar, este de înțeles de ce mulți români au fost educați și încă continuă să o facă la rândul lor cu copii lor în sensul în care imobiliarele sunt o investiție de bază, sigură și viabilă în orice context. Iar atunci când vorbim de imobiliare ne referim în mod larg și la cumpărarea propriei locuințe sau la achiziționarea unei proprietăți în scop investițional.

Imobiliarele: Percepție vs. Realitate

La prima vedere, proprietățile imobiliare par o investiție sigură, însă realitatea este mai complexă. Deși imobiliarele pot aduce stabilitate și venituri din chirii, ele nu sunt lipsite de riscuri. Unul dintre cele mai mari dezavantaje ale imobiliarelor este lichiditatea scăzută. Spre deosebire de piața de capital, unde poți vinde instrumentele financiare (acțiuni, titluri de stat, ETF-uri, etc) rapid și obține banii în doar 2 zile, vânzarea unei proprietăți poate dura luni de zile, timp în care prețul pieței poate fluctua iar necesitățile tale financiare nu pot fi onorate.

Un alt dezavantaj major este riscul de a rămâne fără chiriași. Dacă ai achiziționat o proprietate pentru a o închiria, nu există garanția că vei avea chiriași tot timpul. Vor fi timpi morți de tranzit între un chiriaș la altul. Chiar și în cazurile fericite în care timpul de tranzit între chiriași este mai redus (deși pe termen lung sunt inevitabile perioade mai slabe), menținerea unei proprietăți presupune costuri suplimentare care mănâncă semnificativ din timp în timp din veniturile provenite din chirii: renovări, mentenanță, taxe de proprietate și, eventual, reparații neprevăzute.

Este de menționat și birocrația legată de raportarea la fisc a chiriei mai multor proprietăți deținute. În cazul veniturilor din chirii, proprietarul este obligat să își calculeze venitul din chirii, să depună declarația de venit la fisc și să plătească impozitul. În cazul investițiilor la bursă brokerul calculează impozitul investitorului, îl plătește și îl raportează, acesta din urmă fiind derogat de această responsabilitate.

În ceea ce privește randamentele, deși investițiile imobiliare pot aduce profit, acestea tind să fie mai mici pe termen lung decât cele de pe bursă. De exemplu, între 2012 și 2024, prețurile apartamentelor din București au crescut cu aproximativ 70%, conform platformei Imobiliare.ro. În schimb, indicele BET, care urmărește performanța celor mai importante companii listate la Bursa de Valori București, s-a apreciat de peste trei ori în aceeași perioadă.

Împrumuturile ipotecare și riscurile asociate

Un alt factor important de luat în considerare este componenta de creditare, care adaugă un risc suplimentar investițiilor imobiliare. În România, peste 65% din împrumuturile acordate populației sunt credite ipotecare, conform datelor BNR. Astfel, atunci când achiziționezi o proprietate pe credit, nu doar că te expui riscului fluctuațiilor prețului imobiliar, dar și riscului de a nu putea rambursa împrumutul, mai ales în perioade de incertitudine economică.

Dat fiind costul ridicat al proprietăților raportat la veniturile lunare/anuale ale clasei medii din România, de multe ori (exceptăm investitorii individuali specializați în investițiile imobiliare) proprietatea este cumpărată de investitori cu credit ipotecar, aceștia fiind obligați să plătească rate lunare, indiferent dacă locuința este închiriată sau nu. Practic redusă la extrem, investiția imobiliară ipotecară este echivalentă a unei investiții în marjă pe piața de capital, în care banca (și nu intermediarul) oferă imprumutul pentru achiziția activului în cauza. Achiziția proprietății implică pe lângă plata împrumutului, plata a unor dobânzi care de multe ori dublează suma ce trebuie restituită către bancă. Iar investitorul imobiliar va încasa chiria minus alte cheltuieli aferente proprietății, dar va trebui să aibă în vedere și plata costului de finanțare, de cele mai multe ori foarte consistent. În astfel de cazuri nu este de neglijat riscul ca investitorul imobiliar să nu fie capabil să restituie împrumutul, caz în care proprietatea va fi vândută de către bancă iar investitorul nostru să iasă per ansamblu pe un minus consistent, deoarece banca are tendința de a vinde proprietatea la un preț foarte mic.

În plus, achiziționarea unei singure proprietăți, fie pentru locuit, fie pentru închiriere, implică o lipsă de diversificare. Dacă piața imobiliară locală este afectată, întreaga investiție poate fi compromisă. Comparativ, investițiile pe piața de capital permit diversificarea cu sume mici, reducând riscul asociat unui singur activ sau sector.

Bursa: Randamente mai mari și lichiditate superioară

O cercetare Nasdaq, „terenul de joacă” al companiilor tehnologice, făcea, la începutul anului, următoarea socoteală: dacă în 1973, o casă obișnuită din Statele Unite putea fi cumpărată cu 33.500 de dolari, în 2024 prețul său a crescut la 430.000 de dolari, ceea ce se traduce printr-un randament mediu anual de puțin peste 5%. În schimb, cine și-ar fi prins mintea să replice indicele S&P 500 cu 33.500 de dolari (ETF-urile nu apăruseră încă în anii ’70) ar fi acumulat de-a lungul a 50 de ani nu mai puțin de 5 milioane de dolari, ceea ce echivalează cu un randament mediu anual de peste 10%.

La nivel local, indicele BET a crescut de peste 17 ori din 1997 până în 2024, iar acțiunile unor companii listate la BVB, cum ar fi Banca Transilvania, OMV Petrom sau BRD Societe Generale au generat creșteri semnificative de-a lungul timpului. În plus, în cazul acțiunilor, dividendele oferă o sursă suplimentară de venituri, fără a presupune vreun efort din partea investitorului, în timp ce veniturile din chirii necesită gestionarea activă a proprietăților.

Un alt avantaj al bursei este lichiditatea. Vânzarea acțiunilor este rapidă, iar banii sunt disponibili în doar 2 zile, în timp ce vânzarea unei proprietăți poate dura luni de zile. Acest nivel de lichiditate oferă o flexibilitate mai mare pentru investitori, care pot ajusta rapid portofoliul în funcție de schimbările din piață.

Accesibilitate și diversificare

Investițiile la bursă sunt mai accesibile și democratice decât imobiliarele. Cu sume mici, de ordinul câtorva sute de lei, poți cumpăra acțiuni și obligațiuni, având posibilitatea să diversifici portofoliul pentru a-ți reduce riscul. Posibilitatea diversificării investițiilor este un avantaj major al bursei față de investițiile imobiliare, care, de regulă, implică sume mari de bani pentru achiziționarea unei singure proprietăți.

Spre exemplu, un investitor poate achiziționa acțiuni ale unor companii din sectoare diverse, cum ar fi energie, IT, banking și construcții, beneficiind astfel de o expunere largă și reducând riscul asociat unui singur instrument sau chiar sector economic. În plus, există fonduri tranzacționabile (ETF-uri) care replică întreaga piață și permit investitorilor să cumpere cu sume mici „o parte” din întreaga bursă, profitând de evoluția acesteia.

Imobiliarele vs. Bursa: Dividende, chirii și randamente

Atât imobiliarele, cât și acțiunile pot genera venituri pasive. În cazul proprietăților imobiliare, chiria este principala sursă de venituri, în timp ce în cazul acțiunilor, dividendele sunt echivalentul acestora. Totuși, dividendele au un avantaj major: sunt transferate automat în conturile investitorilor, fără a fi nevoie de gestionarea activă a activului, cum se întâmplă în cazul închirierii unei proprietăți.

Randamentul mediu al dividendelor oferite de companiile din indicele BET a fost de aproximativ 5% în 2024, foarte aproape de randamentul mediu al chiriilor (puțin peste 6%) pentru apartamentele de bloc, conform Euronews Business. Cu toate acestea, investitorii în imobiliare trebuie să facă față riscurilor legate de neînchirierea proprietății, mentenanța acesteia și eventualele reparații, în timp ce pentru dividende, riscul este ca uneori companiile să nu distribuie dividende.

Calea de mijloc: REIT-urile – O soluție între imobiliare și bursă

Pentru investitorii care doresc expunere pe piața imobiliară, dar preferă avantajele oferite de bursă, REIT-urile (Real Estate Investment Trusts) reprezintă o variantă posibilă. Aceste vehicule financiare permit investitorilor să cumpere unități ale REIT-ului, ceea ce le oferă expunere la un portofoliu diversificat de proprietăți imobiliare generatoare de venituri, cum ar fi clădiri de birouri, mall-uri sau centre logistice. REIT-urile sunt cotate la bursă, oferind astfel avantajul lichidității și al diversificării, fără a trebui să gestionezi direct proprietățile.

Pe piețele dezvoltate, REIT-urile sunt foarte de populare și oferă randamente competitive, dar în România acest segment este încă în stadii incipiente. Cu toate acestea, investitorii pot opta pentru acțiuni ale dezvoltatorilor imobiliari listați la BVB, precum One United Properties sau Impact Developer & Contractor, pentru a obține expunere pe sectorul imobiliar local.

Concluzie: Care este cea mai bună investiție pentru tine?

Decizia între investițiile în imobiliare și cele pe piața de capital depinde de profilul fiecărui investitor, de orizontul de timp, de apetitul pentru risc și de disponibilul de bani alocat investițiilor. Imobiliarele oferă stabilitate și o percepție de siguranță, dar implică riscuri legate de lichiditate, gestionare activă și în cazurile de împrumut de pierdere a proprietății. Pe de altă parte, bursa oferă randamente superioare, lichiditate rapidă și posibilitatea de diversificare cu sume mici.

Pentru investitorii care doresc o combinație între cele două, REIT-urile sau investițiile în dezvoltatori imobiliari listați la bursă pot fi o variantă posibilă. Indiferent de alegere, diversificarea este cheia succesului pe termen lung, iar educația financiară este esențială pentru a lua cele mai bune decizii investiționale în funcție de obiectivele și resursele disponibile.

Acest articol are un caracter informativ și nu constituie o recomandare de investiții. Este important să faci propria analiză și să te consulți cu un specialist financiar înainte de a lua decizii de investiții.